楼上住户漏水问题

徐先生花费大量（liàng）时间和**刚刚装修好（hǎo）的房子，被楼上住户住户跑水搞得（dé）厨房、卫生间、客厅部分（fèn）屋（wū）顶浸（jìn）泡（pào）起（qǐ）皮。找到楼上业主，答（dá）复是他家一点也没有漏（lòu），并且很不情愿（yuàn）配合检（jiǎn）查（chá）问题（tí）。虽说（shuō）经物业（yè）公司工程人员（yuán）多次协调已解决了问（wèn）题，但（dàn）刘先生（shēng）心里还是不痛快，认为物业在（zài）装修管理上没有尽到责（zé）任，所（suǒ）以拒绝缴纳物（wù）业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交（jiāo）物业（yè）管理费（fèi）？徐（xú）先生应该向谁要求索赔（péi）？

案例分析（xī）：

1. 楼（lóu）上跑水可（kě）能由两种原（yuán）因引起（qǐ）：房屋（wū）质量不好导致水渗漏或（huò）者楼上业主过（guò）失导致跑水，但（dàn）无论哪种原（yuán）因引起（qǐ）都（dōu）与物业管理公司无（wú）关，不涉及物业管理公司与业主（zhǔ）的法（fǎ）律（lǜ）关系。

2. 房（fáng）屋质量不好导致水渗漏涉及（jí）业主与开发商之间基于房屋（wū）买卖合（hé）同（tóng）而（ér）产生的合同法律关系，开发（fā）商交付（fù）的房屋存在瑕疵导致水管（guǎn）跑（pǎo）水致使业主遭受损失，开发商应（yīng）当承（chéng）担违约赔（péi）偿责任。

3. 楼上业主过（guò）失导致（zhì）跑水涉及业（yè）主之间（jiān）基于侵犯行（háng）为而产生的侵权法律关系，楼上（shàng）业主的过错导致（zhì）楼下业主房（fáng）屋遭受损（sǔn）失，该行为已（yǐ）经构成对楼下业（yè）主财产（chǎn）权利（lì）的侵（qīn）犯，构成侵犯应当承（chéng）担侵权赔（péi）偿（cháng）责任。

4. 物业管理公司（sī）在本案中涉及（jí）对受损业主家内部的维（wéi）护和修缮（shàn）。由于受损部（bù）位不属于公共设（shè）施、公（gōng）共（gòng）区域，该部分的物业服（fú）务不属于物业管理费（fèi）所涵（hán）盖的服务范围，而（ér）属于特殊（shū）的物业管理服务（wù），对该部分维修当另行支付费用，业主没有理（lǐ）由（yóu）拒缴物业管理费。